Guía Completa sobre el Desarrollo Inmobiliario
El desarrollo inmobiliario, o desarrollo de propiedades, es un proceso empresarial que abarca actividades que van desde la renovación y el arrendamiento de edificios existentes hasta la compra de terrenos sin urbanizar y la venta de terrenos desarrollados o parcelas a terceros. Los desarrolladores inmobiliarios son las personas y empresas que coordinan todas estas actividades, convirtiendo ideas del papel en propiedades reales. El desarrollo inmobiliario es diferente de la construcción o la edificación de viviendas, aunque muchos desarrolladores también gestionan el proceso de construcción o participan en la edificación de viviendas.
¿Qué hacen los desarrolladores inmobiliarios?
Los desarrolladores compran terrenos, financian proyectos inmobiliarios, construyen o encargan la construcción de proyectos, desarrollan proyectos en empresas conjuntas, y crean, imaginan, controlan y orquestan el proceso de desarrollo de principio a fin. Por lo general, los desarrolladores asumen el mayor riesgo en la creación o renovación de bienes raíces y reciben las mayores recompensas. Típicamente, los desarrolladores compran un terreno, determinan la comercialización de la propiedad, desarrollan el programa de construcción y diseño, obtienen la aprobación pública y la financiación necesarias, construyen las estructuras, las alquilan, las gestionan y, finalmente, las venden.
A veces, los desarrolladores inmobiliarios solo realizan parte del proceso. Por ejemplo, algunos desarrolladores adquieren una propiedad y obtienen los planos y permisos aprobados antes de vender la propiedad con los planes y permisos a un constructor a un precio premium. Alternativamente, un desarrollador que también es constructor puede comprar una propiedad con los planes y permisos ya aprobados para no asumir el riesgo de no obtener la aprobación de planificación y poder comenzar la construcción del desarrollo de inmediato. Los riesgos financieros del desarrollo inmobiliario y la inversión inmobiliaria difieren debido a los efectos de apalancamiento.
Trabajo con diferentes profesionales
Los desarrolladores trabajan con muchos diferentes contrapartes en cada paso de este proceso, incluyendo arquitectos, planificadores urbanos, ingenieros, topógrafos, inspectores, contratistas, abogados, agentes de arrendamiento, etc.
Organización para el desarrollo
Un equipo de desarrollo se puede armar de varias maneras. En un extremo, una gran empresa podría incluir muchos servicios, desde arquitectura hasta ingeniería. En el otro extremo del espectro, una empresa de desarrollo podría consistir en un solo principal y algunos empleados que contratan a otras empresas y profesionales para cada servicio según sea necesario.
Proceso de desarrollo
Armar un equipo de profesionales para abordar los problemas ambientales, económicos, privados, físicos y políticos inherentes a un proyecto de desarrollo complejo es fundamental. El éxito de un desarrollador depende de la capacidad de coordinar y liderar la finalización de una serie de actividades interrelacionadas de manera eficiente y en el momento adecuado.
El proceso de desarrollo requiere habilidades de muchos profesionales: arquitectos, arquitectos paisajistas, ingenieros civiles y planificadores de sitios para abordar el diseño del proyecto; consultores de mercado para determinar la demanda y la economía de un proyecto; abogados para manejar acuerdos y aprobaciones gubernamentales; consultores ambientales e ingenieros de suelos para analizar las limitaciones físicas de un sitio y los impactos ambientales; topógrafos y compañías de títulos para proporcionar descripciones legales de una propiedad; y prestamistas para proporcionar financiamiento. El contratista general del proyecto contrata a subcontratistas para llevar a cabo los planes arquitectónicos.
Desarrollo de tierras
Comprar terrenos no urbanizados para un posible desarrollo a veces se llama desarrollo especulativo. La subdivisión de terrenos es el mecanismo principal por el cual se desarrollan las comunidades. Técnicamente, la subdivisión describe los pasos legales y físicos que un desarrollador debe seguir para convertir terrenos sin urbanizar en terrenos desarrollados. La subdivisión es una parte vital del crecimiento de una comunidad, determinando su apariencia, la mezcla de usos del suelo y su infraestructura, incluyendo carreteras, sistemas de drenaje, agua, alcantarillado y servicios públicos.
El desarrollo de tierras puede implicar el mayor riesgo, pero también puede ser la técnica más rentable, ya que depende del sector público para aprobaciones e infraestructura y porque implica un largo período de inversión sin flujo de caja positivo.
Después de completar la subdivisión, el desarrollador generalmente comercializa el terreno a un constructor de viviendas u otro usuario final, para usos como un almacén o un centro comercial. En cualquier caso, el uso de herramientas de inteligencia espacial mitiga el riesgo de estos desarrolladores al modelar las tendencias de población y la composición demográfica del tipo de clientes que un constructor de viviendas o minorista desearía tener alrededor de su nuevo desarrollo.
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